口头约定代替签房屋租赁合同？刚毕业的大学生请留意

针对刚刚走出校园的毕业生，可能面临哪些租房方面的法律问题，又该如何用法律武器维护自身权益，近日，北京平谷法院法官助理马胜男为“职场小白”们做了解答。

口头约定代替签房屋租赁合同？ 法院：不可信

毕业典礼临近，小白的学生生涯正式结束，望着空荡荡的宿舍和打包好的行李，小白在迷茫与忐忑中打开了某租房软件，几经挑选终于选定了一处房子，却在签约时被告知房东人在外地无法签约，可以口头约定，一手交钱一手交房，面对这种情况小白陷入了疑惑，“要不要签订房屋租赁合同呢？”

普法小贴士：口头承诺不可信，书面约定是必要。审查合同要仔细，落子无悔难更改。

法条链接：

《民法典》第七百零四条【租赁合同主要内容】租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

《民法典》第七百零七条【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

和 “二房东”签合同 要看是否有授权

经过与房东的一番交涉，小白终于和房东达成一致签订了书面租赁合同，却在签约前得知与自己签约的是二房东。“二房东到底靠不靠谱呢？”一个大大的问号涌上小白的心头。

普法小贴士：遇到“二房东”不要慌，查明转租权是关键。房东授权无影响，无权转租风险大。

法条链接：

《民法典》第七百一十六条的规定【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

房屋及设施有质量问题 损害由房东维修

看到“二房东”出示的转租同意书，小白半信半疑拨通了房主的电话，在得到肯定答案后，小白终于松了一口气，开开心心搬进了新房子。在住了一段时间后，家中的家电、顶棚却因为多年失修相继损坏，小白无奈地想，“这该怎么办呢？”

普法小贴士：租赁物使用要依约，正常使用不必赔。租赁物使用无过错，发生损害房东修。

法条链接：

《民法典》第七百一十二条【出租人维修义务】出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

疫情防控政策想退租 法院：随意解除是违约

房东为小白修缮了房屋及屋内家电后，小白在工作之余开设了一家网店，制作手工制品并在网络上售卖。受新冠肺炎疫情影响，小白租住的房屋所在地社区被管控，房屋所在的楼房采取全封闭式管理，不允许任何人员出入，小白作为一名业余网店经营者，认为案涉房屋已无法正常使用，符合不可抗力情形，拒付租金，并要求与房东解除合同。房东却认为此次新冠肺炎疫情影响不足以妨碍合同的继续履行，小白解除合同系违约行为，要求小白支付10000元违约金。望着法院送来的起诉状和传票，小白不禁陷入了沉思，“受新冠肺炎疫情防控措施影响而无法正常履行的合同，是否都可以无条件解除呢？”

普法小贴士：合同解除有规定，随意解除是违约。合同目的能否实现，综合具体情形来看。

法条链接：

《民法典》第五百六十三条【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

法官认为，新冠肺炎疫情防控措施对小白合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同均可继续履行，合同目的可以实现，故小白无权以不可抗力为由要求解除合同。经过法院的调解，小白和房东达成一致，双方都认可继续履行合同，小白支付了欠付的租金，房东也撤销了对违约金的主张。

房屋所有权发生变动 不影响租赁合同

不久后社区的管控解除，小白的生活也恢复了正常，谁知这时却被房东告知，房东准备将房子卖掉。“我该怎么办呢？”

普法小贴士：房东卖房不要怕，承租人可以优先购买它。若是不买也无妨，买卖不破租赁。

法条链接：

《民法典》第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

由于“买卖不破租赁”的相关规定，小白得以在同等条件下继续租赁该房屋。

租房后能否装饰？ 法院：改善增设要经出租人同意

本着“房子是租来的吧，但生活不是”的理念，小白决定好好装饰自己的小屋。看着社交平台上令人眼花缭乱的经验帖，其中不乏对房屋进行“改头换面”的改造，小白不禁心生疑问：“租房后能不能随心所欲装饰自己的小屋呢？”

普法小贴士：改善增设要同意，不经同意需担责：未成附合可拆除，形成附合看情况。

法条链接：

《民法典》第七百一十五条【承租人对租赁物进行改善或增设他物】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。