大反弹几乎不可能：未来房地产的希望不在小周期里，在大趋势中！

　　大反弹几乎不可能：未来房地产的希望不在小周期里，在大趋势中!

　　近来，房地产又有点骚动，一种熟悉的“声音”不断传来：中国房地产已经触底，低潮期即将过去，甚至已经有境内外房企公开表示要大规模拿地或投资房地产。

　　显然，这是典型的房地产周期论在发挥作用。什么周期?房地产的高潮和低潮周期、房地产的土地为王和现金为王周期、地价房价的上涨和下跌周期，等等。

　　显然，他们指望中国房地产领域能够如过去二十多年来那样，再来一次地价房价的显著上涨机会，他们指望通过再一次吃差价的“机会主义”路线继续在房地产领域做“混世魔王”。

　　这个周期存在吗?作为一种经济规律，房地产当然有它的发展周期，周期当然存在。自去年10月国家和地方政府掉头扶持房地产开始，一年过去了，尽管这次周期性的复苏或回暖之路走得非常艰难，可以说整体房地产至今也没有走出谷底，但局部回暖态势的确有所表现。

　　为什么这次的周期性回暖来得如此艰难?除了房地产业本身的诸多困局在拖累大盘复苏势头外，从更高的层面看，是中国宏观经济形势已经发生了巨大变化，在新的大趋势通道里，尽管房地产仍然被认定为国民经济的支柱产业，但在经济的主角阵容里，我们已经找不到房地产这个曾经在既往二三十年间一直在中国经济体系中扮演主角的行业了。房地产的市场关注度在显著降低，大量投资正在从房地产传统通道里向外分流，这个背景下，房地产的周期性“回暖”就变得非常艰难，而奢求历史上曾经出现过的那种“大反弹”更是几乎不可能了。

　　图片来源：每经记者 陈荣浩 摄(资料图)

　　现在我要敲黑板了，请注意听重点：

　　房地产作为一种产业，自有它的存在形式，它的前景，它的希望，但是，未来的中国房地产，它的真正希望已经不在这种传统涨跌的小周期里，而是在产业转型升级的大趋势中!

　　这个时候，用得上一个很流行的词：顺势而为。与其在传统通道里期盼房地产的周期性复苏，以便重新杀入楼市继续一味把玩房产保值增值的过气游戏，不如放宽视野，紧盯时代大趋势，从房地产的趋势性新发展模式中寻找到更新、更多、更合理、更稳健的发展机会。

　　如何理解中国房地产的大趋势以及恰当地把握这种大趋势下的发展机会呢?我总结出来9个方面的动向表现，供大家参考。

　　一，从普快到分化：房地产由普遍快速发展到分化和因城施策。

　　未来房地产的一个显著趋势是，它不再是一个能够同时在大中小城市中都出现快速发展态势的产业，未来的房地产在不同城市间将形成显著的分化式发展的现象。

　　过去40多年是中国城市化发展的高峰时期，1980年的城市化率仅为20%，目前已达65%，几乎每年一个百分点的增幅，大约每年农转非人口平均为1200万，这是房地产过去几十年能够高速发展的基础依据。与此同时，由于房地产快速发展形成巨量的投资机会，使得加杠杆炒房的暴利模式在房地产业不断蔓延，房价也节节攀升。

　　目前，中国城市化已经走到最后阶段，在国家“房住不炒”的战略方针下，暴利模式也遭到遏制和清场。在这种大形势下，房地产普遍式的快速发展模式将被大分化模式取代，人口将向一二线城市、大的城市群以及都市圈集中，推动房地产继续发展，包括房价局部仍有上升空间，正常房产投资现象仍将存在;而中小城市、三四五线城市房地产机会日渐萎缩，逐渐回到纯居住价值，其房价也将受到较大影响，下跌情况将普遍出现。

　　房地产由全国城市普快式发展进入分化式发展后，政策投放将跟随进入因城施策时代，原有的调控政策将大幅度、大范围撤出，不同城市之间的政策投放将呈现显著的差异化态势。

　　如果在这种大趋势中还能看到房地产周期性发展的身影和相应的机会，那一定是在大城市、城市群、都市圈中。

　　二，从高债到现流：告别三高降债减负以稳定现金流保障运营。

　　这两年来房地产界出现的最大问题就是一个字：债。

　　过去二十多年间，中国房地产界已经习惯了依赖房企三高(高负债、高杠杆、高周转)或房地产业三高(高房价、高债务、高度金融化)不断推高房企债务压力和楼市房价压力。

　　面对房地产业日益收缩和规范运作的发展趋势，业界充斥的三高模式已经难以为继。最近几年是房企降债减负的关键时间窗，对于房企来说，通过大力解除债务风险，孵化和培育以充裕现金流为基本保障、以适度多元融资为配合的稳健型运营模式将是当务之急。

　　三，从虚拟到实态：地产去泡沫脱虚向实回归常态化实体经济。

　　告别了波澜壮阔的城市化洗礼，也剔除了依赖加杠杆、泡沫式的暴利投机模式，中国房地产将如何走出未来之路?对于资源型的土地和资产型的物业来说，它们永远存在，永远伴随人类，只要市场存在，土地和房产的交易和关联性的商业运营活动就会存在，这就是房地产的常态化趋向。

　　这种趋向下，房地产将脱虚向实，回归常态化的实体经济，它不再扮演宏观经济领军者的角色，但它仍然是国民经济的基础产业和支柱产业，经营者仍然可以在房地产行业中通过常态化的经营获得属于这个产业的运营和投资盈利机会，普通民众仍然可以在对房产的中长期稳健持有中获得合理的财产性增值收入。

　　一句话：未来的房地产，做实体经济可以，搞虚拟泡沫不行;做常态化经营可以，搞投机炒作不行。

　　四，从外量到内质：地产由外延式数量型向内涵式质量型发展。

　　以往二十多年是房地产规模快速扩张的年代，房地产总市值、销售总额、房价均一路攀升。这种外延式、数量型发展模式在应对现实住房需求的同时，又刺激了投机性、虚拟化泡沫式需求的快速增长。

　　如今房地产速度型、数量型发展的顶部已经出现，高周转、高杠杆、快速扩张时代正在终结，房地产依赖速度和数量高增长的模式也将被替代，粗放式、外延式、暴利式增长模式将日渐式微，存货周转率、杠杆率都将伴随下降。

　　取而代之的将是内涵式、高质量式的增长模式，其重要政策导向是，深化土地管理制度改革，向土地要更大效益。典型的发展方向就是城，市不再继续走摊大饼式的发展道路，而是在现有的旧城内部通过旧改精耕细作，让城市拥有更高的含金量和综合价值，这就是通常所讲的城市更新模式。

　　可以想象，在这种内涵式、高质量式的发展模式影响下，未来各大城市的新地出让规模将大幅降低，旧城改造、城市更新规模将大幅增加，城市综合品质将不断提升;与之相应，中国房企总量将大幅下降，集中度将大幅提升，房企运营水平也将大幅提升。

　　五，从重硬到轻软：硬件重资产主架构转向软件轻资产主架构。

　　既往的传统模式下，房地产开发的重心在物业硬件部分，房企的核心资产形态和主要利得来源也是重资产;房地产市场上的投机者也是依赖物业硬件重资产实施加杠杆炒作。

　　在新模式下，房地产的硬件重资产将逐渐转化为行业运营的基础平台，而依托于物业重资产的轻资产产业链及其运营将成为房地产行业再发展的主角。物业重资产的价值提升很难从投机性的虚拟炒作中获得，而是主要通过轻重资产整合运营、品牌拓展以及正常稳健的资产运营中获得。

　　六，从增量到存量：住宅地产从增量型主导向存量型主导过渡。

　　住宅地产的增量型业态和城市化进程关系密切。2021年全国新房销售面积近18亿平米，已经到达天量，未来将逐年下降。随着增量型业态不断收缩，获利空间正在逐步缩小，目前一线城市增量业态已经下降到总量的约30%。增量红利仍然存在，但除了深圳在新房业务上会有若干年的大补课行动外，其他城市的新房业务总量将逐步降低。

　　增量型业态收缩的同时，存量型业态却开始大展拳脚了。目前全国房地产物业存量已非常庞大，市值达400多万亿，这是房地产的巨大新蓝海和长期巨大潜力空间，向存量要产能，要机会，要效益，这已成为业界的共识。国家也将通过房地产税从住宅存量中获取公共性红利。

　　房企转型的重要标志就是把主要精力投入物业的轻资产运营，但轻资产运营决不仅仅是由售转租，不能仅仅成为一个“二房东”，以收租为生，而是要在自有的和委托运营的物业中形成多种经营的格局，物业和园区运营可以形成稳固悠长的产业链，并形成长期运营红利。

　　存量物业可以展开多种经营模式，例如，产业园、商业物业、物流园、写字楼等工商物业运营;二手房交易、住宅物业租赁、物业管理;政策类长租公寓、公租房运营;城市更新或旧改业务(存量+增量);针对商户和业主的各项社会化服务、社区商业及文化消费服务、社康中心服务、针对幼儿和青少年的素质培训活动、针对老年人的保健康养和学习性服务、针对小区居民的外卖配送服务、针对小区居民的组织的各类外出社交、旅游服务，等等。

　　七，从物业到产业：由物业型地产主导向产业型地产主导转型。

　　严格说，非住宅类地产都可归入产业地产，如商务地产、公共服务地产、科技地产、商业地产、物流地产、工业地产、旅游地产、康养地产、教育地产、文化地产等等。

　　在房住不炒战略方针和一系列调控政策影响下，越来越多的社会关注度和资金正在转向产业地产，寻求房地产新的发展空间。从国家宏观经济的战略趋势看，未来核心支点在战略性新兴产业和国民基础性产业，国家将重点扶持企业通过创新性产业运营获得更好效益，并为政府创造更加坚实有力的财税基础。

　　产业地产与住宅地产相比有重大差异：其一，产业地产须以产业为核心，地产部分会受到产业的约束;其二，产业地产拿地、融资开发、运营流程更复杂，难度更大;其三，产业地产的房地产属性明显低于住宅地产，从中获利空间很小;其四，产业地产基于产业运营发展，大大降低了炒作土地和房产的空间。

　　中国经济正在进入以高质量和智创发展为引领的新时代，产业地产以新基建、科创、产业和税收为依托，因而具有极其广阔的发展潜力。

　　八，从产运到资管：房地产在产业运营和资产管理间交互推进。

　　房地产是具有实用和投资双重属性的产业，这个特征导致多年来房产本身被用来不断放大投资泡沫成分，通过加杠杆做投机炒作，迫使国家最终提出了房住不炒的战略。

　　但是，这个战略只是否定炒房的投机行为，并没有也不可能否认房产的资产属性和投资价值，国家还一再表示支持民众增加财产性收入。未来房地产不仅要涉足大量的产业运营，也会有效强化不动产的资产运营和管理，会借助资本市场的各类平台和机遇，适时地、适度地、适中地盘活物业资产，让房产在资本市场演化中尽可能实现保值增值。

　　当然，在房地产正常投资行为和投机炒作行为之间，普通人有时很难做出清晰辨识，这是一个难题，需要国家在政策和法规层面给予更多约定和约束，以便规范投资行为，严打和杜绝投机行为。

　　九，从地财到产税：政府财税重心将从土地财政转向产业税收。

　　从某种意义上说，中国二三十年房地产高速增长基础动力来源于政府对于土地财政的依赖，各地政府一般预算财政收入中土地财政占比很高，30%-50%是常态，个别高达60%-70%。

　　随着城市化进入后期，土地出让机会不断减弱，各地政府来自土地出让的收益将大幅减少。目前看，短期内来自房地产税的收益还难以形成替代效应，同时，单纯加大地方政府债务的方式也会不断积累风险。这些情况将迫使各地强化产业转型升级，尽可能通过强力扶持企业实施产业转型升级和科技创新，不断增加企业产能和利润，并相应有效增加政府的财税收入。

　　可见，从土地财政到产业税收，这将是未来房地产大趋势发展中的一个重要动向，即：政府财政收入的重心将明显由土地财政向产业税收方向过渡。

　　总结一下：

　　看明白了以上房地产发展的9大动向，我们还会认为房地产的重要机会在可能来临的新一波周期的宽松性中吗?

　　如果说，未来房地产的机会值为100，其中下一轮周期的机会值只有10，而真正重大的、占比达到90的机会值在房地产发展的大趋势中，也就是在上面谈到的9个重要的趋势性动向中。

　　希望大家能够紧紧抓住房地产大趋势中的重要机会，赢得再发展的成功。

　　文 / 宋丁